Comprar una vivienda siempre suele ser, por norma general, un paso muy importante e ilusionante para las personas. Bien te compras tu primera casa, bien cambias de piso, bien adquieres un apartamento en la playa o una hermosa casita en la montaña… Y aunque emprendes el camino con mucho ánimo, enseguida empiezan a surgir las primeras dudas:
Como bien sabéis, en Hipoteca Finance os ayudamos a conseguir vuestra hipoteca en las mejores condiciones y, por supuesto, queremos que estéis informados al 100% de todo el proceso de la compra-venta.
Y justamente de quién paga los gastos en la compra-venta de un inmueble es de lo que os vamos a hablar hoy en nuestro post.
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Cuando compramos una vivienda, uno de los mayores desembolsos, a parte del propio inmueble, es el que debemos abonar en la notaría. Pero debemos tener en cuenta que los honorarios notariales suponen solo una pequeña parte de lo que se paga en la factura. Estos honorarios o aranceles están regulados por el Estado y desde junio de 2019, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, el gasto para la creación de la escritura del préstamo hipotecario es asumido por la entidad que concede la hipoteca. Pero los gastos de notario que derivan de la escritura de compra-venta son asumidos por el comprador.
El resto de la factura notarial es una provisión de fondos para hacer frente al resto de impuestos, honorarios del registrador y otros gastos que se generan.
Ya hemos dicho que en la notaría haremos una provisión de fondos para hacer frente a ciertos gastos. Entre ellos, los honorarios de los registradores. Y de la misma manera, desde junio de 2019, la entidad bancaria asume aquellos que corresponden al registro de la hipoteca.
El trámite de inscribir la vivienda que hemos adquirido en el Registro de la Propiedad, deberá ser pagada por el comprador. Esto permite especificar ante la Administración Pública quiénes son los propietarios de la misma.
Los trámites de la inscripción en el registro de la compra-venta los realiza la gestoría del banco, lo cual supone otro gasto. Pero la inscripción de la hipoteca, como en los casos anteriores, son los que asume la entidad.
Impuesto que se aplica en las compras de vivienda de segunda mano. La cuantía del mismo depende de la comunidad autónoma, ya que cada una aplica un % sobre el precio escriturado. Por ejemplo en el País Vasco el porcentaje es del 4%, mientras que en Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia es del 10%
Hay algunos casos en los que se suelen aplicar tipos más reducidos como para VPO, personas con discapacidad, jóvenes o familias numerosas.
Desde enero de 2022 se paga ITP sobre el mayor importe entre el precio de compra-venta y el valor de referencia catastral, que se puede consultar en la página del catastro.
Tal vez este sea uno de los impuestos más importantes en la compra de una vivienda nueva. En 2022 asciende al 10%, aunque dependiendo de las CCAA y del tipo de vivienda social que se adquiera, puede variar al 4%, es decir, si son viviendas de protección oficial o de promoción pública.
Al IVA hay que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y como en el caso anterior, el porcentaje depende de cada Comunidad Autónoma, aunque suele oscilar entre el 0,1% y el 1,5% del coste total del inmueble. Desde noviembre de 2018 son los bancos quienes pagan este impuesto.
Otros gastos a los que tiene que hacer frente el comprador, cuando solicita una hipoteca, son:
Si bien el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, establece que el IBI lo debe pagar quien a 1 de enero fuera el dueño de la vivienda, la realidad es que en la mayoría de los contratos de compraventa se especifica cómo se realizará el pago de este impuesto para evitar posibles conflictos.
El Tribunal Supremo manifestó al respecto que la Ley de Haciendas Locales establece que debe dividirse de forma proporcional.
Impuesto del Incremento al Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Impuesto municipal que grava sobre el incremento del valor del inmueble durante los años en que se haya tenido la propiedad. El importe depende de cada Ayuntamiento.
Este es un impuesto estatal. Si la persona que vende obtiene un beneficio económico con la operación, en la declaración de la renta del año siguiente, pagará el impuesto que será calculado en función de la ganancia patrimonial. Dicho de forma muy sencilla, pagaremos si hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos. Si en la venta tenemos pérdidas, no tendremos que abonar el impuesto.
Aunque lo hemos simplificado mucho, este cálculo es bastante complejo, ya que no solo se tienen en cuenta las cifras de la compra-venta, sino también los gastos que hayamos tenido en las dos operaciones, tanto la de compra el día que lo adquirimos, como la de venta.
En este ejemplo el resultado es positivo, por lo tanto sí deberemos pagar IRPF atendiendo al porcentaje de impuesto que establece Hacienda a cada tramo de ganancia. Si fuese negativo, no habríamos ganado nada con la operación y por tanto, no pagaríamos este impuesto.
Por otro lado, también hay casos que están exentos del pago de este impuesto:
Nos referimos a los gastos relacionados con la cancelación registral de la hipoteca, para la que el notario deberá elaborar una escritura pública de cancelación, lo que conlleva gastos de notaría, gestoría y registro, además de la posible comisión del banco por cancelación total o parcial.
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