¿Qué ocurre cuando una pareja se separa y tienen que decidir sobre la propiedad de la vivienda? ¿Qué pasa si dicha vivienda está gravada con una hipoteca? ¿Pueden pactar las partes ceder el domicilio a cambio de un precio? Esto se conoce como extinción de condominio.

Hoy en día la extinción de condominio con hipoteca es uno de los conceptos jurídicos más nombrados en los procesos de divorcio.

Desde Hipoteca Finance te explicamos al detalle qué es la extinción de condominio con hipoteca paso a paso ¡No te pierdas nada!

¿Qué es la extinción de condominio?

Cuando una pareja, esté casada o no, adquiere en común una vivienda para destinarlo a su hogar familiar se dice que estos son copropietarios. Ambos poseen una parte de la vivienda, normalmente un 50% de la propiedad cada uno.

La extinción de condominio tiene lugar cuando la pareja decide separarse y deciden pactar a que parte de ellas se cede la propiedad de la vivienda.

Está regulado en los artículos 400 y 406 del Código Civil, ya que estas normas tratan sobre la división de la cosa en común en las comunidades de bienes, en concreto para tres situaciones similares: el condominio, la copropiedad y la comunidad de bienes.

Artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Artículo 406 del Código Civil: “Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.”

¿Cómo se realiza la extinción de condominio?

Cuando la pareja (sea un matrimonio o no) decide poner fin a la relación, lo más normal es que concluyan que uno de los miembros de la pareja o excónyuges se quede con la propiedad de la vivienda.

Existen dos tipos de procesos para la extinción de un condominio, bien mediante notario, o bien mediante un Convenio regulador.

Si la pareja decide optar por un notario para realizar la extinción de condominio mediante escritura pública de compraventa, una parte transmitirá a la otra el porcentaje de la propiedad que le pertenece a cambio de una compensación económica. En este tipo de operaciones los gastos fiscales suelen ser menores.

Si deciden optar por realizar la extinción de condominio mediante convenio regulador de mutuo acuerdo, deberán acompañar el mismo en la demanda de divorcio. Al ser un proceso que debe ser aprobado judicialmente, esto lo hace inscribible en el Registro de la Propiedad Correspondiente

Además, en la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil se introdujo una novedad y es que, como normal general, no se permite la acumulación objetiva de acciones en los juicios no verbales. Sin embargo, el articulo 437.4 de la citada ley establece lo siguiente:

“4.ª En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos.”

Por lo tanto, a las parejas que decidan divorciarse de manera contenciosa se le permitirá acumular a la acción de petición del divorcio, la acción de extinción de condominio (con hipoteca o sin ella, en ambos casos)

¿Qué ocurre con la extinción de condominio con hipoteca?

En los procesos de extinción de condominio con hipoteca hay una problemática añadida, ya que como bien hemos mencionado anteriormente las partes pueden pactar quién de ellas se queda con el 100% de la propiedad de la vivienda, pero dicho pacto no obliga a la entidad financiera.

Para que se produzca la extinción de condominio con hipoteca, es decir, que uno de los miembros de la pareja pase a ser el único propietario y deudor hipotecario, la entidad financiera tiene que estar de acuerdo y aprobar un nuevo préstamo en el que no aparezca el cedente.

Los bancos se niegan en ocasiones a aceptar este tipo de operaciones, ya que desde su perspectiva pierden garantías del pago del préstamo. Por ello, es importante contar con la ayuda de expertos profesionales que tengan gran experiencia en la negociación de las condiciones de los préstamos hipotecarios.

Si el banco acepta la novación con las nuevas condiciones hipotecarias, en el caso de que se haya optado por llevar el proceso ante notario, primero se deberá de cambiar la extinción de condominio para cambiar la titularidad de la vivienda.

Una vez firmada la extinción de condominio con hipoteca el nuevo titular procederá a firmar la novación de la hipoteca con las nuevas condiciones con el banco. En el caso de que la entidad acreedora rechace la novación, cabe la posibilidad de tratar de subrogar la hipoteca, es decir, cambiar el banco titular.

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