La plusvalía es un concepto importante a tener en cuenta cuando se trata de la compraventa de propiedades. Básicamente, se trata de un impuesto que se cobra sobre el incremento del valor de un terreno o propiedad a lo largo del tiempo. En este artículo, vamos a explicar qué es la plusvalía, cómo se calcula, cuándo se paga, y qué factores influyen en el cálculo.

¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía es un impuesto que se cobra cuando se vende una propiedad o terreno. Este impuesto se basa en la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta de la propiedad. En otras palabras, si el valor de la propiedad ha aumentado desde que se adquirió, el propietario debe pagar una cantidad proporcional a ese aumento.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

El cálculo de la plusvalía se basa en varios factores: 

El primer factor es el valor catastral del terreno o propiedad. El valor catastral es una estimación del valor de la propiedad por parte de la autoridad local. Este valor se utiliza para calcular los impuestos municipales, como el IBI. 

Además, se tiene en cuenta el tiempo que el propietario ha sido dueño de la propiedad, ya que se supone que la propiedad ha aumentado de valor con el tiempo. 

También se considera la ubicación de la propiedad y el valor del mercado inmobiliario en la zona.

Una vez que se tienen en cuenta todos estos factores, se aplica una tasa impositiva establecida por la autoridad local para determinar el importe de la plusvalía.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

La plusvalía debe ser pagada por el vendedor de la propiedad. Es decir, cuando se vende una propiedad, el vendedor debe pagar el impuesto correspondiente a la plusvalía. El pago debe hacerse en un plazo máximo de 30 días desde la fecha de la venta. Si no se paga dentro de este plazo, pueden aplicarse multas e intereses de demora.

¿Qué factores influyen en el cálculo de la plusvalía?

Además de los factores mencionados anteriormente, hay otros factores que pueden influir en el cálculo de la plusvalía. Por ejemplo, si la propiedad ha sufrido mejoras o reformas, esto puede aumentar su valor y, por lo tanto, la cantidad de la plusvalía que se debe pagar. También se tienen en cuenta las tasas de interés y la inflación, ya que pueden influir en el valor de la propiedad a lo largo del tiempo.

Por otro lado, es importante tener en cuenta que la plusvalía no se aplica en todos los casos. Por ejemplo, si el valor de venta de la propiedad es inferior al valor de adquisición, no se debe pagar. También existen algunas exenciones fiscales para ciertos tipos de propiedades, como las viviendas de protección oficial.

Pongamos un ejemplo de cálculo de la plusvalía

Supongamos que tenemos un inmueble en Madrid y que lo vendemos en 2023 a un precio de 220.000 €. Este inmueble fue adquirido a 180.000 € en 2004 y el valor catastral de la propiedad es de 100.000 € (es decir que has sido propietario durante 19 años).

Para calcular la plusvalía en este caso, además de conocer el valor catastral del terreno o propiedad, deberíamos conocer la tasa impositiva establecida por la autoridad local en la comunidad de Madrid.

Si el valor catastral de la propiedad es de 100.000 euros y por ejemplo, la tasa impositiva de la comunidad de Madrid para el año 2023 es del 29% puedes calcular la plusvalía con el método objetivo o con el método real.

Método objetivo:

1. Primero se calcula la Base Imponible y para ello necesitas 3 datos: Valor catastral del suelo/inmueble x coeficiente de multiplicación del ayuntamiento donde se encuentre (varía según el nro. de años) x número de años que has sido propietario. Según nuestro ejemplo sería 100.000 x 3% en Comunidad de Madrid para una propiedad de la que has sido propietario hasta 20 años o más= 

100.000 x 3% x 19= 57.000 €

2. Aplicar el tipo impositivo, que en Madrid es del 29%= 57.000: 29%=16.530€

Método real:

1. Para aplicar este método, debes conocer la ganancia generada por la venta: Ese valor se obtiene restando el valor de venta del valor de compra. En nuestro ejemplo la ganancia patrimonial sería: 220.000 € – 180.000 €= 40.000€
2. Ahora debes calcular que porcentaje del valor catastral (100.000€) representa esa ganancia: 40.000 € es el 40% de 100.000 €
3. A continuación se multiplica el porcentaje x la ganancia patrimonial para obtener la Base Imponible. Ejemplo: 40%x 40.000= 16.000 €
4. Finalmente se aplica el tipo impositivo que indica el ayuntamiento (29%): 29%x16.000= 4640 €

Conclusión

Como puedes ver, según el método de cálculo de la plusvalía que elijas, el monto a pagar puede resultar más o menos conveniente. Por lo tanto te recomendamos que hagas ambos cálculos y decidas. El ejemplo que hemos puesto es figurado y no refleja necesariamente valores reales. Así que si de verdad deseas calcular cual sería la plusvalía de tu inmueble y los cálculos te resultan demasiado áridos, ponte en contacto con nosotros.

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