Qué es una subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca es un cambio del banco que habías elegido para tu hipoteca. El principal motivo de cambio suele ser porque encuentras mejores condiciones en otro banco y decides prescindir del actual (en el que ya estabas pagando tu hipoteca). 

Existe otro motivo frecuente que es la compra de una vivienda de segunda mano que aún tiene hipoteca pendiente por parte del primer propietario. En este caso te interesará ver si es preferible subrogar la hipoteca existente (porque las condiciones del mercado fueran más favorables cuando se contrató) antes que constituir una nueva que suelen pagar más impuestos.

También se utiliza cuando tenemos una extinción de condominio (o fin de una copropiedad) y la propiedad cuenta con una hipoteca con dos titulares, que pasan a ser uno. Este caso suele producirse cuando una pareja decide divorciarse y pactan quien se queda con la vivienda. Para poder realizar este tipo de subrogación, el banco debe estar de acuerdo, ya que podría considerar que la persona que se queda con la titularidad de la vivienda y de la hipoteca no son garantía suficiente de pago. 

En caso de que la entidad esté de acuerdo, los copropietarios tienen dos formas de gestionarlo:

• Pueden hacer un acuerdo ante notario mediante escritura pública de compraventa, en donde una parte transmitirá a otra el porcentaje de la propiedad que le pertenece a cambio de una compensación económica.
• Pueden hacerlo mediante un convenio regulador de mutuo acuerdo que se acompaña en la demanda de divorcio. Al ser un proceso judicial, pasa a ser inscribible en el Registro de la Propiedad.

Pero atención porque en cualquier caso es un trámite que tiene costes que debes asumir tú por una parte, y el banco por otra.

Cómo se hace

Para gestionar una subrogación lo único que necesitas es una oferta que te prepara el nuevo banco, que tú rubricas (es vinculante). A continuación se pide un certificado de la deuda pendiente a la entidad previa donde tenías solicitado el préstamo hipotecario. En el plazo de 7 días ellos deben contestar y tienen 15 días más para hacerte una contraoferta. Si decides no aceptarla, se pasa al siguiente paso que es la formalización de la escritura.

Tipos de subrogaciones

Existen 3 tipos de subrogaciones:

Subrogación de deudor

En este caso se cambia el titular de la hipoteca pero se mantiene la entidad y las condiciones. Es un caso habitual que se da cuando compras una vivienda de segunda mano que aún tiene una hipoteca pendiente. En este caso, el banco te estudia como nuevo deudor y si te aprueba, puedes subrogar, pagando las comisiones correspondientes, en lugar de abrir una nueva hipoteca que lleva mayores tasas.

Subrogación de acreedor

Este caso se da cuando decides cambiar de entidad financiera porque otra te ofrece mejores condiciones. Igual que en el caso anterior, al trasladar la hipoteca, no se formaliza una nueva ya que conllevaría mayores gastos.

Subrogación de promotor

Este caso se da cuando compras una vivienda nueva y el promotor ha construido la vivienda financiado por un banco, con unas condiciones determinadas. Es similar a la subrogación de deudor, ya que la hipoteca pasará del constructor a tí si el banco te acepta como nuevo deudor.

Beneficios

El beneficio es principalmente el ahorro que se produce al no tener que constituir una nueva hipoteca, pero para poder acceder a una subrogación debes tener estabilidad laboral y financiera, haber pagado las cuotas durante 2 años o más y que el capital pendiente no supere el 80% del valor de la vivienda. 

Qué gastos tiene subrogar la hipoteca

Por un lado están los gastos que debe cubrir el cliente:

El principal de ellos es la comisión por subrogación. Todas las hipotecas incluyen una cláusula de comisión por subrogación o amortización anticipada (el porcentaje varía según el tipo de interés y los años de vigencia del préstamo). Por ejemplo si es una hipoteca contratada antes del 2003, la comisión por subrogación podía ascender hasta el 1% del capital pendiente, en cambio, a partir de ese momento, solo puede ser de hasta el 0,5%.

Además hay gastos como el de la comisión de estudio de la nueva entidad, los gastos de tasación del inmueble (en caso de que se realizara) y los gastos de notaría, incluidos la nota simple actualizada del inmueble que se solicita al Registro de la Propiedad.

Por otra parte están los gastos que asume el banco, que suelen ser gastos de gestoría, notaría y registro de la nueva hipoteca e impuesto de Actos jurídicos.