Como la mayoría sabréis, embarcarse en la compra de una vivienda es algo ilusionante pero no por ello está exento de muchos trámites y papeleo. Y quizá, una de las primeras cosas que vais a oír es que tenéis que firmar un contrato de arras. Y comienzan a surgir dudas. Desde Hipoteca Finance nos hemos propuesto ayudaros al máximo durante todo el proceso de la compra de vuestra vivienda y por eso hoy queremos aclarar qué es un contrato de arras, para qué sirve y qué implica.  

Así que lo primero que os diremos es que el contrato de arras es un acuerdo privado entre vendedor y comprador donde el primero de ellos se compromete a entregar el bien, y el otro, a comprarlo (es un precontrato) en las condiciones pactadas. Es un documento muy importante porque refleja las condiciones de la futura transmisión. La renuncia o desistimiento por una de las partes implica la pérdida del dinero según se haya establecido.

Como existen distintos tipos de contratos de arras, en caso de desistimiento, las condiciones de la devolución del dinero por parte del vendedor son diferentes. Además, cada tipo de contrato tiene consecuencias jurídicas diferentes.

Tipos de contratos.

Existen tres tipos de contrato de arras y es importante que estén bien redactados porque expresarán las condiciones de la compraventa que aparecerán en el contrato definitivo (el que firmas ante notario) y tienen diferentes consecuencias jurídicas. Si en tus arras no aparece ninguna mención al tipo de que se tratan, se consideran confirmatorias.

Arras confirmatorias:

En este tipo de contrato de arras se establece el compromiso de la compraventa por parte de ambas partes y se entrega un anticipo del precio total. No se pueden incumplir unilateralmente, y si esto ocurre se puede exigir el cumplimiento del contrato por parte del perjudicado o la resolución de la obligación con abono de intereses. 

Se recomienda su uso cuando se tiene la plena seguridad de la operación ya que su incumplimiento genera otras consecuencias legales.

Arras penitenciales:

En estas arras se define la cantidad que deben devolver el comprador y el vendedor en caso de incumplimiento.

Se pueden resolver unilateralmente y en caso de que el comprador se eche atrás, este pierde el dinero entregado a cuenta. En cambio si quien rompe el contrato es el vendedor, debe abonar el doble de la cantidad al comprador. Es el más sencillo de desistir y es recomendable firmarlo cuando no se tiene la seguridad sobre la concreción de la compraventa de la vivienda. 

Arras penales:

En este tipo de contrato de arras se define la cantidad que pierde el comprador en caso de incumplimiento. Se firman a modo de garantía de la operación. Independientemente,  permiten exigir el cumplimiento de las demás obligaciones del contrato (es decir que podrían obligarte a comprar aunque desistas). También debe firmarse solo en caso de estar absolutamente seguros de la transacción.

Dentro de todos estos contratos de arras, existe la posibilidad de añadir una cláusula que permita recuperar el dinero aportado en las arras, en caso de que la entidad no nos concediera la hipoteca. Es una de las formas más prácticas de proteger al comprador, ya que puede recuperar la cantidad entregada si no consigue la financiación necesaria. 

El Instituto Nacional de Consumo propone una cláusula modelo:

Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo en el plazo de (…). Desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora. 

Instituto Nacional de Consumo.

Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras.

La cantidad que entrega el comprador se define entre las partes. Es decir, no hay un importe fijo establecido.

Es importante decir que el dinero que se entrega en las arras, luego será descontado del total de la transacción de compraventa.

Si firmo las arras y descubro que la casa tiene defectos estructurales, ¿debo comprarla igualmente?

En estos casos puedes recuperar la señal que entregaste en las arras porque el inmueble tiene “vicios ocultos” que serían daños estructurales o defectos muy graves (preexistentes a la venta) que el vendedor te ocultó. Tienes un plazo máximo de 6 meses para solicitar la devolución de las arras desde que se firmó el contrato.

En HIPOTECA FINANCE queremos que estés 100% informado. Y queremos ayudarte a conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones. 

¡Contacta con nosotros para gestionar tu hipoteca!